中古マンション購入時に知っておきたい、管理費・修繕積立金

こんにちは。スプリングJOURNALです。

冬のセールが始まって、会社帰りにちょっと寄り道するのが最近の楽しみです。

でも、セールになっていないものが気になってしまうのは、どうしてなんでしょうね？

さて今日は、中古マンション購入時の注意点についてお伝えします。

リノベーションするための中古マンションを探す際には、物件価格に注目される方が多いと思います。

しかし、「管理費・修繕積立金」もチェックしていただきたいのです。これらは、住宅ローンとは異なり、住んでいる限り毎月支払う必要がある費用です。

この記事では、管理費・修繕積立金の概要や、値上がりの可能性、この費用がかかりにくいマンションの選び方などをお伝えします！

▼目次

・管理費・修繕積立金とは？

・管理費・修繕積立金の費用相場はいくら？

・修繕積立金は値上がりすることがある

・管理費・修繕積立金がかかりにくいマンションの特徴は？

・まとめ

管理費・修繕積立金とは？

マンションを購入すると、ローンの返済と合わせて、毎月の固定費となるのが「管理費・修繕積立金」です。

金額はマンションによってまちまちですが、月々数万円になるケースもあるため、物件予算にも大きく影響してきます。購入前には、その使用目的も合わせてよく知っておきましょう。

管理費とは

管理費とは、マンションの共用部分の日常的な維持管理に必要な費用です。

例えば、

エントランスに常駐している管理人さんの人件費
エレベーターの定期点検費用や電気代
廊下やエントランスホールの水道光熱費、電球代など
防犯カメラやAEDなどのレンタル費用
敷地内の植栽の剪定、消毒費用

このようなものが挙げられます。

共用部分が充実しているのは、マンションの住みやすさにもつながりますが、それらを適切に維持管理していくには費用がかかります。日々、気持ちよく生活していくために必要な費用を、居住者で分担して負担するということですね。

施工事例：間取りを変えないフルリノベ

修繕積立金とは

修繕積立金とは、数年に一度の頻度で行うマンションの大規模修繕に備えて積み立てておくお金のことです。管理費でまかなうような小さな修繕ではなく、外壁の塗替えや防水工事、給排水管の管理など建物全体を維持するためにかかる費用です。

例えば、

外壁や屋根、屋上の改修工事
給排水管の取り替え工事
受水槽の修理、交換
敷地内の機械式駐車場の修理、交換
地震や台風など不測の事故で必要となる修繕

このような項目があります。

施工事例：四角形の間取りと床

管理費・修繕積立金の費用相場はいくら？

管理費・修繕積立金は、平均でどれくらいかかるのか気になりますね。

マンションによって異なりますが、国土交通省による最新の調査「平成30年度マンション総合調査」によると、次のようになっています。

管理費：平均　15,956円

修繕積立金：平均　12,268円

管理費は、1棟あたりの戸数が多いほど低くなり、修繕積立金は、マンションの築年数が古いと高くなる傾向があります。

合計すると、3万円弱の費用がかかっていることになりますね。物件価格に加え、この費用もかかることを計算して、資金計画を検討しましょう。

修繕積立金は値上がりすることがある

修繕積立金は、毎年同じ金額ではなく、建物や改修工事の状況に応じて値上がりすることがあります。

具体的には、次のようなタイミングが値上がりしやすいと言われています。

長期修繕計画に定められたタイミング
大規模改修で、積立額が減ったタイミング
築年数が古くなったタイミング

建物の修繕は、管理組合で決める「長期修繕計画」に基づいて、10年ごと位のペースで行われます。計画では、修繕の時期や必要な工事内容、金額が定められていますが、適切な維持保全ができるように、定期的に見直されています。工事費用の相場が上がったり、大規模改修を行なって積立額が減ったりすると、修繕積立金が値上がりすることがあります。

また、古いマンションほど修繕箇所が多くなるため、積立金が上がる可能性が高いと言われています。